Die Finanzverwaltung hat ihre Auffassung zur steuerlichen Einordnung von Aufwendungen bei der Instandsetzung und Modernisierung von Gebäuden konkretisiert. Grundlage ist ein Schreiben des Bundesministeriums der Finanzen (BMF) vom 26. Januar 2026, das die Abgrenzung zwischen Erhaltungsaufwendungen, Anschaffungskosten, Herstellungskosten sowie anschaffungsnahen Herstellungskosten im Sinne des § 6 Abs. 1 Nr. 1a Einkommensteuergesetz (EStG) erläutert.
Das Schreiben richtet sich an Fälle, in denen Gebäude instand gesetzt oder modernisiert werden, und soll Klarheit darüber schaffen, wie entsprechende Aufwendungen steuerlich zu behandeln sind. Nach Angaben der Finanzverwaltung ist die Verwaltungsanweisung in allen noch offenen Fällen anzuwenden.
Regelungen zu Anschaffungskosten
Das BMF führt aus, welche Aufwendungen zu den Anschaffungskosten eines Gebäudes zählen. Dazu gehören insbesondere Ausgaben, die erforderlich sind, um einen betriebsbereiten Zustand herzustellen. Zudem werden Besonderheiten beim unentgeltlichen oder teilentgeltlichen Erwerb eines Gebäudes dargestellt.
Die Finanzverwaltung beschreibt dabei, in welchen Fällen ein Gebäude als betriebsbereit gilt und welche Kosten diesem Zustand zuzuordnen sind. Maßgeblich ist, ob die Aufwendungen im unmittelbaren Zusammenhang mit dem Erwerb stehen.
Abgrenzung der Herstellungskosten
Weiter enthält das Schreiben Ausführungen zum Umfang der Herstellungskosten. Diese liegen nach Darstellung des BMF insbesondere dann vor, wenn ein Gebäude neu hergestellt, erweitert oder über seinen ursprünglichen Zustand hinaus wesentlich verbessert wird.
Eine wesentliche Verbesserung wird demnach angenommen, wenn die Maßnahmen über eine bloße Instandsetzung hinausgehen und den Gebrauchswert des Gebäudes nachhaltig erhöhen. Die Finanzverwaltung grenzt diese Fälle von reinen Erhaltungsmaßnahmen ab.
Anschaffungsnahe Herstellungskosten
Einen weiteren Schwerpunkt bildet die Erläuterung der anschaffungsnahen Herstellungskosten. Das BMF stellt dar, welche Aufwendungen in diesen Bereich fallen und welche ausdrücklich nicht als anschaffungsnahe Herstellungskosten zu qualifizieren sind.
Dabei geht das Schreiben auf den maßgeblichen Dreijahreszeitraum sowie auf die sogenannte 15-Prozent-Grenze ein. Überschreiten die innerhalb dieses Zeitraums angefallenen Aufwendungen diese Grenze, sind sie grundsätzlich als anschaffungsnahe Herstellungskosten zu behandeln.
Zusammentreffen mit Erhaltungsaufwendungen
Das BMF befasst sich zudem mit Fällen, in denen Anschaffungs- oder Herstellungskosten mit Erhaltungsaufwendungen zusammentreffen. Hier erläutert die Finanzverwaltung, wie die einzelnen Kostenarten voneinander abzugrenzen sind und welche steuerlichen Folgen sich daraus ergeben.
In diesem Zusammenhang weist das Schreiben auch auf die Feststellungslast hin. Demnach trägt der Steuerpflichtige die Verantwortung für den Nachweis, welcher Kostenart die jeweiligen Aufwendungen zuzuordnen sind.
Anwendung in laufenden Fällen
Nach Angaben der Finanzverwaltung ist das BMF-Schreiben in allen offenen Fällen anzuwenden. Besonderheiten gelten für Sanierungen, die in mehreren Abschnitten durchgeführt werden und zum Zeitpunkt der Veröffentlichung des Schreibens noch nicht abgeschlossen sind.
Für solche Sanierungen in Raten verkürzt sich der Betrachtungszeitraum für die Vermutungsregel nach Angaben des BMF auf drei Jahre. Dies kann Auswirkungen auf die Einordnung von Aufwendungen als anschaffungsnahe Herstellungskosten haben.
Rechtsgrundlage der Verwaltungsanweisung ist das BMF-Schreiben vom 26. Januar 2026 (Az. IV C 1 – S 2253/00082/001/064).