Der Bundesrat hat einen Gesetzentwurf beschlossen, mit dem Regelungen zur Mietpreisbremse konkretisiert und erweitert werden sollen. Der Entwurf wurde am 21. November 2025 verabschiedet. Das geht aus einer Mitteilung des Bundestags vom 8. Januar 2026 hervor. Die Mietpreisbremse war bereits im Juli 2025 um vier Jahre bis zum 31. Dezember 2029 verlängert worden.
Der vorgelegte Entwurf betrifft insbesondere die Vermietung möblierter Wohnungen sowie die Kurzzeitvermietung in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt. Bereits in einer früheren Wahlperiode war ein ähnlicher Vorschlag eingebracht worden, der jedoch nicht weiterverfolgt wurde.
Möblierte Wohnungen: Transparenter Zuschlag
Der Gesetzentwurf sieht vor, dass Vermieter in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt künftig einen Möblierungszuschlag gesondert und transparent ausweisen sollen. Zudem wird festgelegt, wie dieser Zuschlag zu berechnen ist. Die Länderkammer begründet dies damit, dass die bisherige Regelung Spielraum lasse, um die Mietpreisbremse zu umgehen.
In dem Entwurf heißt es, die Mietpreisbremse gelte grundsätzlich auch für möblierten Wohnraum. Ein Zuschlag für bereitgestellte Möbel könne zwar zusätzlich zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangt werden, müsse aber klar ausgewiesen sein.
Kurzzeitvermietungen ab sechs Monaten regulär erfasst
Zur Kurzzeitvermietung führt der Entwurf aus, dass Mietverhältnisse nicht als kurzfristig gelten sollen, wenn der Mietzeitraum sechs Monate oder länger beträgt. In diesen Fällen sollen die mieterschützenden Vorgaben automatisch greifen, sofern kein Ausnahmefall besteht.
Damit würden Regelungen zur Miethöhe und zur Mietpreisbremse auch bei Vermietungen zum „vorübergehenden Gebrauch“ wirksam, wenn die Mindestdauer überschritten wird. Ziel sei es laut Entwurf, Umgehungsmöglichkeiten zu reduzieren.
Bundesregierung unterstützt Vorschläge des Bundesrats
Die Bundesregierung teilte in ihrer Stellungnahme mit, dass sie das Anliegen unterstützt. Ein Referentenentwurf des Bundesjustizministeriums befinde sich derzeit in Arbeit. Dieser soll ebenfalls Regelungen zu möbliertem Wohnraum und Kurzzeitvermietung enthalten und „möglichst zeitnah“ veröffentlicht werden.
Der Referentenentwurf soll nach Angaben der Bundesregierung weitere Maßnahmen umfassen. Genannt werden unter anderem erweiterte Vorgaben für Indexmieten in angespannten Wohnungsmärkten, eine einmalige Schonfristzahlung zur Abwendung ordentlicher Kündigungen sowie höhere Wertgrenzen für vereinfachte Verfahren bei Kleinmodernisierungen.
Überblick zur bisherigen Rechtslage
Die Mietpreisbremse gilt seit 2015 in vielen Regionen Deutschlands. Sie begrenzt die Miete bei Wiedervermietung von Bestandswohnungen auf maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Ausnahmen gelten unter anderem für Neubauten ab Oktober 2014 und für bestimmte Modernisierungsmaßnahmen. In einzelnen Fällen können auch alte Vormieten relevant sein.
Mehrere Gerichte haben sich in den vergangenen Jahren mit der Regelung befasst. Entscheidungen betrafen unter anderem die Verfassungsmäßigkeit, den Umgang mit Vormieten, die Auskunftspflichten nach Modernisierungen sowie Fragen der Staffelmiete und der Indexmiete.
In diesem Zusammenhang kann ein Mietvertrag mit Indexklausel für Wohnraum relevant werden, wenn Vertragsparteien Mietpreisregeln vertraglich gestalten möchten.
Mietpreisbremse in 415 Kommunen aktiv
Laut einer Auswertung des Bundesamts für Bauwesen und Raumordnung lebten 2022 rund 26,2 Millionen Menschen in Gebieten mit Mietpreisbremse. Dies entspricht knapp einem Drittel der Bevölkerung. Die Regelung gilt in 415 Gemeinden.
Die meisten betroffenen Kommunen liegen in Bayern (208), gefolgt von Baden-Württemberg (89) und Hessen (49). Unter den 82 Großstädten haben 44 eine Mietpreisbremse. Sie ist außerdem in zahlreichen mittelgroßen und kleineren Städten sowie Gemeinden mit weniger als 5.000 Einwohnern aktiv.
Kappungsgrenze meist abgesenkt
In Gemeinden mit Mietpreisbremse gilt in der Regel eine reduzierte Kappungsgrenze. Dort dürfen Mieten innerhalb von drei Jahren höchstens um 15 Prozent steigen. In Gebieten ohne abgesenkte Kappungsgrenze liegt die erlaubte Erhöhung bei maximal 20 Prozent. Eine Besonderheit besteht in der Stadt Trier, in der die abgesenkte Kappungsgrenze ohne Mietpreisbremse Anwendung findet.
Auch Muster-Formulare zu Mietverträgen für Wohnungen können für Vermieter und Mieter eine praktische Orientierung bieten, wenn sie mietrechtliche Regelungen vertraglich festhalten möchten.