Ein Forschungsbericht untersucht den Einfluss der seit 2015 geltenden Mietpreisbremse auf den Markt für befristete und möblierte Mietverhältnisse. Die Analyse kommt zu dem Ergebnis, dass sich dieses Segment insbesondere in deutschen Großstädten deutlich ausgeweitet hat. Grundlage der Untersuchung ist eine Auswertung des Instituts für Wohnen und Umwelt (IWU) im Auftrag des Bundesbauministeriums und des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR).
Nach Angaben der Studienautoren ist das Angebot an möbliert und befristet vermieteten Wohnungen in den vergangenen Jahren stark gestiegen. In Städten mit mehr als 500.000 Einwohnern entfielen Ende 2024 mehr als 30 Prozent der inserierten Mietwohnungen auf dieses Segment. Im Jahr 2012 lag der Anteil bei etwas über 15 Prozent.
Unterschiede zwischen Stadtgrößen und Regionen
Der Bericht stellt fest, dass die Entwicklung vor allem in den großen Metropolen zu beobachten ist. In kleinen und mittleren Großstädten sowie in städtischen Kreisen und ländlichen Räumen blieb der Anteil möblierter und befristeter Mietverhältnisse laut Untersuchung deutlich niedriger und weitgehend stabil.
Alexander Schürt vom BBSR erklärte, möblierte und befristete Mietverhältnisse seien in den Metropolen kein Randphänomen mehr, sondern würden den Wohnungsmarkt zunehmend prägen. Die Ergebnisse decken sich nach Angaben der Autoren mit früheren Auswertungen, unter anderem einer Analyse des IfW Kiel für den GREIX-Mietpreisindex.
Zusammenhang mit der Mietpreisbremse
Die Forscher sehen einen zeitlichen Zusammenhang zwischen der Einführung der Mietpreisbremse im Jahr 2015 und der Ausweitung des Angebots im möblierten und befristeten Segment. Nach Einschätzung des BBSR deuteten die Daten darauf hin, dass Wohnungsangebote gezielt in einen weniger stark regulierten Markt verlagert worden seien.
Schürt erklärte, ein Teil des zuvor unmöblierten Mietwohnungsangebots sei in das möbliert und befristet vermietete Segment verschoben worden, um die Vorgaben der Mietpreisbremse zu umgehen. Dieses Marktsegment gelte als weniger transparent und unterliege anderen rechtlichen Rahmenbedingungen.
Entwicklung der Angebotsmieten
Parallel zur Ausweitung des Angebots sind auch die Mieten für möblierte Zeitwohnungen deutlich gestiegen. Bundesweit erhöhte sich die durchschnittliche Angebotsmiete zwischen 2012 und Ende 2024 um rund 80 Prozent. Nach Angaben der Studienautoren lag der durchschnittliche Quadratmeterpreis zuletzt bei etwa 27 Euro.
In Städten, in denen die Mietpreisbremse gilt, wurden laut Bericht Preise von mehr als 30 Euro pro Quadratmeter festgestellt. In Städten ohne entsprechende Regelung lagen die Angebotsmieten bei durchschnittlich rund 21 Euro pro Quadratmeter. Besonders starke Preissteigerungen verzeichneten Neubauten sowie Angebote gewerblicher Anbieter, während privat vermietete möblierte Wohnungen moderatere Anstiege aufwiesen.
Datengrundlage und weitere Untersuchungen
Die Untersuchung stützt sich auf die Auswertung von 17,2 Millionen Online-Mietinseraten aus den Jahren 2012 bis 2024. Das entspricht im Durchschnitt etwa 300.000 ausgewerteten Anzeigen pro Monat. Ziel der Analyse war es, Veränderungen in den einzelnen Mietwohnungssegmenten systematisch zu erfassen.
Das BBSR kündigte an, die Entwicklung in einer Folgestudie weiter zu untersuchen. Dabei soll der Einfluss von Regulierung und möglichen Ausweichstrategien auf die Wohnungsmärkte detaillierter analysiert werden.
Mietpreisbremse: Regelungen und Praxis
Die Mietpreisbremse sieht vor, dass bei Neuvermietungen von Wohnungen, die vor dem 1. Oktober 2014 errichtet wurden, die Miete höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Ausnahmen gelten unter anderem für Neubauten, umfassend modernisierte Wohnungen oder Fälle, in denen bereits die Vormiete über diesem Niveau lag.
Eine Auswertung von RBB24 Recherche aus Dezember 2025 kam für Berlin zu dem Ergebnis, dass die verlangten Mieten im Durchschnitt rund 80 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete lagen. Wird diese um mindestens 20 Prozent überschritten, liegt nach dem Wirtschaftsstrafgesetz eine Ordnungswidrigkeit vor, die von den Wohnungsämtern mit Bußgeldern geahndet werden kann. In Berlin wurden bislang vier entsprechende Bußgeldbescheide erlassen.
Weitere Studien und Bewertungen
Ein Bericht des Portals Mietenmonitor kam zu dem Ergebnis, dass Verstöße gegen die Mietpreisbremse häufig vorkommen. In einer exemplarischen Untersuchung des Düsseldorfer Wohnungsmarktes verstießen nach Angaben des Portals etwa 25 Prozent der geprüften Inserate gegen die Vorgaben.
Eine Umfrage der Technischen Universität München und der Ludwig-Maximilians-Universität München ergab, dass nur ein geringer Teil der Mieter die Mietpreisbremse aktiv nutzte. Laut den Forschern berechneten rund zwei Drittel der Befragten die ortsübliche Vergleichsmiete nicht, und etwa jeder Fünfte gab an, sich bei überhöhten Mieten nicht an den Vermieter zu wenden. Darüber berichtete die Tagesschau im August 2024.
Gesetzlicher Rahmen und Laufzeit
Die Mietpreisbremse ist im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelt und gilt seit dem 1. Juni 2015. Die Bundesländer können Gebiete festlegen, in denen die Regelung Anwendung findet. Ursprünglich war das Instrument bis Ende 2025 befristet.
Im Juli 2025 wurde die Mietpreisbremse um vier Jahre bis zum 31. Dezember 2029 verlängert. Damit können die Länder auch ihre jeweiligen Verordnungen entsprechend anpassen. Berlin hatte die Regelung bereits im November 2025 bis Ende 2029 verlängert.