Ab Mai 2026 gelten EU-weit neue Anforderungen an Energieausweise für Gebäude. Grundlage ist die überarbeitete EU-Gebäuderichtlinie (Energy Performance of Buildings Directive, EPBD), die von allen Mitgliedstaaten bis spätestens 29. Mai 2026 in nationales Recht umzusetzen ist. Die Änderungen betreffen insbesondere Eigentümer, die Immobilien verkaufen, vermieten, verpachten oder umfassend renovieren wollen.
Zentrales Element der Neuregelung ist eine einheitliche Skala zur Bewertung der Energieeffizienz. Künftig reichen die Energieeffizienzklassen von A bis G. Die bisher in Deutschland verwendete Skala von A+ bis H entfällt für neu ausgestellte Energieausweise.
Neue Energieeffizienzklassen im Überblick
Die neue Skala gilt für alle ab Mai 2026 neu ausgestellten Energieausweise. Bestehende Ausweise behalten ihre Gültigkeit von bis zu zehn Jahren, sodass die bisherige Skala noch mehrere Jahre parallel verwendet wird.
Die Einteilung der neuen Klassen folgt EU-Vorgaben:
- Klasse A ist ausschließlich für Nullemissionsgebäude vorgesehen.
- Klasse G bildet die energetisch schlechtesten 15 Prozent des Gebäudebestands eines Mitgliedstaates ab.
- Die übrigen Gebäude werden gleichmäßig auf die Klassen B bis F verteilt.
Die konkreten Schwellenwerte für die Zuordnung legen die einzelnen Mitgliedstaaten fest. Die farbliche Darstellung bleibt unverändert: Grün kennzeichnet einen energetisch günstigen Zustand, Rot einen ungünstigen.
Zusätzliche Anlässe für die Ausstellung eines Energieausweises
Bisher war ein Energieausweis erforderlich, wenn ein Gebäude neu vermietet, verkauft oder verpachtet wurde. In diesen Fällen muss er bereits bei der ersten Besichtigung vorliegen. Zudem sind bestimmte Angaben aus dem Energieausweis in Immobilienanzeigen verpflichtend.
Im Zusammenhang mit Immobilien und Vermietung kann es erforderlich sein, ergänzende Unterlagen bereit zu halten. Vermieter nutzen häufig eine Mietvertrag-Vorlage wie den kostenlosen Wohnungsmietvertrag Vorlage – PDF/Word herunterladen oder andere Muster aus der Kategorie „Mietverträge“ – Formulare zum Download, zum Beispiel für befristete oder unbefristete Mietverhältnisse.
Ab Mai 2026 wird der Anwendungsbereich erweitert. Ein Energieausweis ist dann auch erforderlich:
- bei der Verlängerung von Mietverträgen,
- bei größeren Renovierungen, wenn mehr als ein Viertel der Gebäudehülle saniert wird oder die Maßnahmen mehr als ein Viertel des Gebäudewerts betreffen.
Die Pflicht gilt für alle neu ausgestellten Energieausweise, unabhängig davon, ob es sich um einen Verbrauchs- oder Bedarfsausweis handelt. Eigentümer, die ihre Immobilie selbst bewohnen und weder verkaufen noch neu vermieten, benötigen weiterhin keinen Energieausweis.
Bußgelder bei Verstößen
Fehlt ein Energieausweis, enthält er unzutreffende Angaben oder wird er nicht rechtzeitig oder nicht vollständig vorgelegt, kann eine Geldbuße von bis zu 10.000 Euro verhängt werden. Dies ist im Gebäudeenergiegesetz (GEG) geregelt. Die Bußgeldandrohung gilt auch, wenn die Pflichtverletzung auf Unkenntnis der Regelungen zurückzuführen ist.
Gebäudeenergiegesetz bleibt maßgeblich
Die Einführung der neuen Energieeffizienzklassen ersetzt keine bestehenden nationalen Pflichten. Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes bleiben unverändert bestehen. Seit dem 1. Mai 2021 gelten verschärfte Anforderungen an Energieausweise für bestehende Wohngebäude. Diese umfassen unter anderem zusätzliche Angaben zur energetischen Bewertung sowie zur Höhe der CO₂-Emissionen.
Gesetzliche Grundlage für Energieausweise ist seit 2020 das GEG, das die frühere Energieeinsparverordnung abgelöst hat. Energieausweise sind in Deutschland für Neubauten seit 2002 verpflichtend, für Bestandsgebäude seit der EnEV 2007.
Bedarfs- und Verbrauchsausweis: Unterschiede
Eigentümer können zwischen zwei Arten von Energieausweisen wählen:
- Energiebedarfsausweis (§ 81 GEG):
Er basiert auf einer technischen Analyse des Gebäudes und berücksichtigt unter anderem Bauweise, Dämmstandard sowie Anlagentechnik. Für Neubauten ist dieser Ausweis seit 2007 verpflichtend. Bei bestimmten Bestandsgebäuden ist er ebenfalls vorgeschrieben, etwa bei Häusern mit bis zu vier Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde. - Energieverbrauchsausweis (§ 82 GEG):
Er stützt sich auf den tatsächlichen Energieverbrauch der vergangenen drei Jahre für Heizung und Warmwasser. Die Bausubstanz wird dabei nicht detailliert untersucht. In vielen Fällen ist dieser Ausweis für Bestandsgebäude ausreichend, insbesondere bei Mehrfamilienhäusern.
Ausstellen dürfen Energieausweise ausschließlich qualifizierte Gebäudeenergieberater und andere nach § 88 GEG berechtigte Fachleute.
Weitere Pflichten für Eigentümer, Makler und Verwalter
Die Vorlagepflicht für Energieausweise gilt ausdrücklich auch für Immobilienmakler. Bei Verstößen drohen ebenfalls Bußgelder bis zu 10.000 Euro.
Bei Wohnungseigentümergemeinschaften ist die Hausverwaltung verpflichtet, den Energieausweis zu beantragen. Die Kosten werden auf alle Eigentümer umgelegt.
In Immobilienanzeigen müssen unter anderem folgende Angaben aus dem Energieausweis gemacht werden:
- Art des Energieausweises
- Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch
- Energieträger der Heizung
- Baujahr des Gebäudes
- Energieeffizienzklasse
Der Energieausweis muss Interessenten spätestens bei der Besichtigung vorgelegt oder gut sichtbar ausgehängt werden.
Im Rahmen von Vermietung oder Eigentümerwechsel können auch weitere Dokumente wie ein Mietvertrag für unbefristete Wohnräume genutzt werden, etwa die Vorlage unbefristeter Mietvertrag Wohnung – PDF/Word, um rechtliche Klarheit zu schaffen.
Informationsstand bei Vermietern
Laut einer im Mai 2025 veröffentlichten Umfrage fühlen sich ein hoher Anteil gewerblicher Vermieter gut über die Pflichten rund um Energieausweise informiert. Bei privaten Vermietern äußerten jedoch mehrere einen Bedarf an zusätzlichen Informationen, insbesondere zu Erneuerungsfristen, Anwendungsfällen, erforderlichen Unterlagen und gesetzlichen Änderungen.
An der Befragung nahmen 454 private Vermieter sowie 79 Geschäftskunden teil. Ziel der Erhebung war es, den Informationsstand und den bestehenden Informationsbedarf zu erfassen.