Die Immobilienbranche boomt. Die Immobilienpreise sowie Mieten sind seit Jahren stark gestiegen. Unterschiedliche Faktoren machen das Wohnen in vielen Regionen Deutschlands immer teurer. Ist der Immobilienboom bald vorbei? Oder ist weiterhin mit steigenden Preisen zu rechnen?
Immobilienpreise in Deutschland steigen – dennoch keine Blasengefahr
Die Immobilien werden nicht nur in den großen Städten immer teurer. Viele Experten fragen sich, ob sich die Anzeichen einer Immobilienblase mehren. Andere Immobilienprofis betrachten die Preissteigerungen nur als Anpassung an ein normales Preisniveau. Schließlich hat Deutschland bei der Immobilienpreisentwicklung im Vergleich zu anderen Ländern Nachholbedarf.
In einigen Großstädten explodierten die Preise: In München erhöhten sich die Preise zwischen 2008 und 2018 um 141 Prozent. In Berlin musste 2018 immerhin 129 Prozent mehr gezahlt werden als noch 2008. Allerdings erfolgte der Preisanstieg in Berlin von einem niedrigen Niveau aus.
DIW-Immobilienökonomen haben untersucht, ob es Zeichen für spekulative Überbewertungen gibt. Das Ergebnis: Zwar lassen sich in einigen Städten explosive Preise nachweisen. Das Verhältnis von Kaufpreisen und Mieten ist jedoch überwiegend in Ordnung. Auch die Kreditvergabe spricht gegen eine getriebene Preisblase: Das Neugeschäftsvolumen bei Immobilienfinanzierungen ist in Relation zum Bruttoinlandsprodukt stabil.
Deutliche regionale Unterschiede am Immobilienmarkt
Die Immobilienpreise sind seit Jahren zwar bundesweit gestiegen, doch zeigen Statistiken regionale Unterschiede. Die Steigerung der Immobilienpreise in vielen Großstädten hat sich etwas verlangsamt.
Die Preise für Einfamilienhäuser und Mehrfamilienhäuser in den Metropolen erhöhten sich 2020 um 6,5 Prozent. Dicht besiedelte ländliche Räume verzeichnen noch höhere Preissteigerungen. Für Einfamilienhäuser oder Zweifamilienhäuser ist der Preis hier durchschnittlich um 8,9 Prozent gegenüber dem Vorjahr gestiegen.
Strukturschwache Gebiete bleiben hinter der allgemeinen Entwicklung zurück und leiden teilweise unter Einwohnerschwund.
Trend der regionalen Unterschiede setzt sich fort
Sollte sich das Interesse für das Leben auf dem Land abschwächen, wird sich der Immobilienmarkt bis 2030 voraussichtlich in zwei Lager aufteilen. Die Preisentwicklung der Immobilien zwischen Stadt und Land ist höchst unterschiedlich. Das könnte bis 2030 weiter zunehmen. Die Preise in ländlichen Regionen gingen bislang immer zurück. Viele Menschen wollten in Ballungsräume ziehen, weshalb die Immobilienpreise in ländlichen Regionen konstant gesunken sind. Die Immobilienpreise fallen teilweise im Osten, im Ruhrgebiet und im Saarland. Im Süden sowie im Südwesten werden sich die Immobilienpreise bis 2030 voraussichtlich weiter steigend entwickeln.
Experten rechnen bis 2025 bundesweit mit einem Aufwärtstrend. Während Immobilien in Städten und deren Randgebiete weiterhin an Wert zulegen, sinken die Preise in einigen Gebieten Deutschlands aktuell bereits. Beispielsweise in strukturschwachen Gegenden im Osten, im Ruhrgebiet und im Saarland. Der Grund dafür ist der Einwohnerverlust in kleinen Gemeinden. In Berlin, Dresden oder Leipzig steigen die Immobilienpreise hingegen weiter stark an.
Die Immobilie ist weiterhin Grundlage der privaten Altersvorsorge
Der Wunsch nach dem Eigenheim ist weit verbreitet. Aufgrund der enormen Mietsteigerungen denken viele daran, in die eigene Wohnung zu investieren. Gleichzeitig ist Wohneigentum eine gute Grundlage der Altersvorsorge. Die aktuell niedrigen Zinsen machen eine Investition in Betongold attraktiver. In Zeiten von Negativ-Zinsen und sinkender Renten werden Immobilien noch lukrativer und können außerdem durch Mieten zusätzliche Einnahmen generieren.
Trotz Corona kein Einbruch
Der Immobilien-Boom in Deutschland zeigt sich von der Pandemie wenig beeindruckt und die Entwicklung setzt sich fort. Das ist im aktuellen Postbank-Wohnatlas zu erkennen. Dafür erstellten Experten des Hamburgischen Weltwirtschaftsinstituts eine Kaufpreis-Prognose bis 2030. Danach ist rings um urbane Zentren mit weiteren Preissteigerungen zu rechnen.
Vermieter berichten überwiegend, dass es wenig Mietausfälle gibt. Somit zeigt sich die Immobilie auch aus dieser Sicht als sicheres Investment. Das liegt offensichtlich daran, dass die Haushalte eher auf Konsum verzichten, als an ihrem Zuhause zu sparen.
Vor dem Hintergrund dieser Zahlen sind die Risiken hinsichtlich Preisübertreibungen für Immobilien weiterhin gering. Vor allem langfristige Zinsbindungen und das Neugeschäftsvolumen sprechen für eine solide Finanzierung der meisten Immobilienkäufe.
Die Finanzkrise in den USA kam nicht zuletzt durch überzogene Immobilienkäufe zustande, die mit variablen Krediten finanziert wurden.
Dennoch geht die Krise nicht spurlos am Wohnungsmarktgeschehen vorbei. Die Einkommensverluste können die Kaufkraft reduzieren und damit die Nachfrage nach Immobilien. Allerdings wurden große Teile der Einkommensverluste durch staatliche Unterstützungen kompensiert. Außerdem sind die Zinsen auf einem historischen Tiefstand, was potenzielle Käufer motiviert, weitere Immobilien zu erwerben.
Eigentumswohnungen entwickeln sich als schneller Einstieg ins eigene Zuhause – und damit entwickeln sich ebenso die Preise
In den sieben größten Metropolen erlebten Käufer von Eigentumswohnungen zwischen 2015 und 2020 Preissteigerungen von durchschnittlich 63 Prozent. Ebenso entwickelten sich die Preise für das Wohnen auf dem Land in dieser Zeit. In dicht besiedelten Gegenden erhöhten sich die Preise um 42,5 Prozent und selbst in weniger dicht besiedelten Gebieten mussten 39 Prozent mehr bezahlt werden.
Seit 2020 zeigt sich hier eine Trendwende: Die Preise für Eigentumswohnungen im Grünen entwickelten sich mit rund 8 Prozent stärker als in den großen Städten, die um rund 6 Prozent stiegen. Durch die enorme Zunahme von Arbeiten aus dem Homeoffice ist diese Entwicklung erst möglich geworden. Da viele Arbeitgeber die Vorzüge inzwischen erkannt haben, dürfte dies eine regionale Preissteigerung von Immobilien nach sich ziehen.
Niedrige Zinsen sind weiterhin Treiber am Immobilienmarkt
Trotz des aktuellen Anstiegs der Zinsen von Anfang bis Mitte 2021 um rund 0,25 Prozent befinden sich die Zinsen weiterhin auf einem äußerst niedrigen Niveau. Die Konditionen für Immobilienfinanzierungen dürften mittelfristig günstig bleiben und die Nachfrage weiter anheizen.
In Hochzinsphasen mussten Zinsen von bis zu zehn Prozent gezahlt werden. Seit 2000 sanken jedoch die Zinsen kontinuierlich. Neben der Wohnungsknappheit, wodurch die Mieten anstiegen, hat das niedrige Zinsniveau die Kaufpreise steigen lassen.
Im Vergleich zum Ausland noch Potenzial
Im Vergleich zum Ausland sind die Preise für Häuser und Grundstücke in Deutschland eher niedrig. Zumindest im Verhältnis zum Einkommen. Eine Studie von Deloitte zeigt, dass es lediglich in Portugal und Belgien günstiger ist, Wohnraum zu erwerben. An der Spitze steht Tschechien. In Deutschland, Österreich und Norwegen sind durchschnittlich nur fünf bis sechs Jahreseinkommen erforderlich, um eine Wohnung mit 70 Quadratmeter Wohnfläche zu kaufen.
Wohnungsmarkt in Deutschland: weiter in guter Verfassung
Mieten und Preise dürften auch in der nächsten Zukunft weiter steigen. Erhöht die EZB die Leitzinsen und die Zinsen für Baufinanzierungen steigen, ist lediglich mit einer Verlangsamung des Preisanstiegs zu rechnen. Einfluss hat ebenso die durchschnittliche Haushaltsgröße. Leben Menschen öfter als Single, erhöht sich der Wohnraumbedarf. Insgesamt wird sich der Immobilienmarkt regional unterschiedlich entwickeln. Das ist nicht zuletzt den Veränderungen am Arbeitsmarkt geschuldet.
Alle Indikatoren sprechen für ein weiteres Ansteigen der Preise für Häuser und Wohnungen, wenn sich auch die Dynamik der letzten Jahre nicht überall fortsetzen wird.