Mustervorlage Kündigung durch Vermieter: Fristlose Kündigung
Als Vermieter haben Sie laut BGB §543 das Recht, einem Mieter fristlos zu kündigen, wenn entsprechend wichtige Gründe vorliegen. Dabei müssen Sie jedoch einige Dinge beachten, damit die Kündigung nicht im Nachhinein rechtswidrig ist. Die wichtigsten Informationen können Sie hier nachlesen und ein passendes Muster-Formular direkt herunterladen.
Die Hürden für Vermieter sind hoch
Egal ob Sie ordentlich oder außerordentlich Ihren Mieter kündigen möchten, die Hürden sind für Vermieter recht hoch angesetzt. Im Gegensatz zu den Mietern haben sie es schwerer, überhaupt eine Kündigung auszusprechen. Umso schwieriger sieht die Lage bei einer fristlosen Kündigung aus. Nicht jedes Fehlverhalten kann direkt zur fristlosen Kündigung führen. Informieren Sie sich daher am besten zuvor bei einem Anwalt für Mietrecht oder einem Vermieterverein, wie Ihre Chancen stehen.
Was kann zu einer fristlosen Kündigung führen?
Um als Vermieter einen Mieter fristlos zu kündigen, müssen wichtige Gründe vorliegen. In den meisten Fällen führen Mietrückstände zu einer außerordentlichen Kündigung. Es muss dafür eine der folgenden Situationen gegeben sein:
- Der Mieter hat in 2 aufeinander folgenden Monaten keine Miete gezahlt
- Der Mieter hat in 2 aufeinander folgenden Monaten nur einen Teil der Miete gezahlt und der gesamte Rückstand ist größer als eine Monatsmiete
- Der Mieter ist mit mehr als 2 Monatsmieten im Rückstand (die Monate müssen nicht aufeinander folgend sein)
Trifft einer dieser Punkte zu, dürfen Sie als Vermieter eine fristlose Kündigung aussprechen. Eine vorherige Abmahnung ist nicht erforderlich, Sie können also die fristlose Kündigung direkt ausstellen. Der Mieter kann jedoch unter Einhaltung einer Schonfrist die Schulden begleichen und die Kündigung damit unwirksam machen.
Neben Mietschulden gibt es weitere Gründe, einen Mieter fristlos zu kündigen:
- Erhebliche Gefährdung oder vertragswidrige Nutzung des Mietobjekts
- Nicht genehmigte Untervermietung
- Erhebliche Lärmbelästigung (andauernd)
Die genannten Gründe sind vor Gericht in Einzelfällen akzeptierte Situationen und werden stets individuell behandelt. Zudem ist bei diesen Gründen eine vorherige Abmahnung notwendig, in welcher der Mieter dazu aufgefordert wird, den Missstand zu beseitigen.
Fristlose Kündigung muss schriftlich erfolgen
Eine außerordentliche, also fristlose Kündigung müssen Sie dem Mieter schriftlich zustellen. Am besten geschieht das per Bote, per Einschreiben mit Rückschein oder persönlich. Auch die Zustellung durch einen Gerichtsvollzieher ist möglich, kostet aber deutlich mehr. Das Kündigungsschreiben selbst muss vom Vermieter oder einem von ihm Beauftragten (beispielsweise Anwalt) eigenhändig unterschrieben sein.
Außerdem müssen Sie die Gründe für die fristlose Kündigung ausführlich in Ihrem Kündigungsschreiben erklären. Idealerweise lassen Sie sich hier durch einen Anwalt beraten, um spätere Nachteile vor Gericht zu vermeiden.
Bei erheblichen Gründen nicht zu lange warten
Stellen Sie Gründe fest, die eine fristlose Kündigung rechtfertigen, sollten Sie schnell handeln. Je nach vorliegendem Grund kann Zögerlichkeit für Sie sehr kostspielig werden. So häufen sich schon bald große Mietrückstände an oder das Mietobjekt muss bei vertragswidriger Nutzung unter Umständen aufwändig saniert werden. Ändert sich nach einer Abmahnung nichts an der Situation, sollten Sie zeitnah zur fristlosen Kündigung übergehen. Ist keine Abmahnung notwendig, etwa bei Zahlungsrückständen, sollten Sie direkt Folgeschritte einleiten.
Haben Sie Ihrem Mieter fristlos gekündigt, hat dieser 2 Wochen Zeit, um das Mietobjekt zu verlassen. Überzieht er diese Frist, müssen Sie beim zuständigen Amtsgericht eine Räumungsklage erwirken. Das sollten Sie zeitnah nach Ablauf der Frist in die Wege leiten, denn ein solches Verfahren benötigt einige Zeit.
