Vorlage Sonderkündigung Mietvertrag durch Vermieter
Der Mieter ist in der Regel auf seine Wohnung angewiesen und auf die Sicherheit, dass ihm diese zur Verfügung steht. Deshalb ist es im Mietrecht so, dass der Vermieter sich nur unter besonderen Voraussetzungen von dem Mietverhältnis lösen kann. Eine Möglichkeit des Vermieters, den Mietvertrag zu beenden, ist die Sonderkündigung nach § 573a BGB. Diese setzt voraus, dass eine Situation eingetreten ist, die die Vertragsparteien bei Vertragsschluss nicht vorhergesehen haben und dem Vermieter Anlass dazu gibt, das Mietverhältnis nicht länger aufrecht erhalten zu wollen. Unsere Mustervorlage für die Sonderkündigung können sie unten anfordern.
Wann kann eine Sonderkündigung ausgesprochen werden?
Die Sonderkündigung setzt nach § 573a BGB voraus, dass der Vermieter und der Mieter beide im Haus des Vermieters wohnen. Der Mieter bewohnt dabei eine eigene Wohnung oder zumindest abgetrennte Räume des Mehrfamilienhauses.
Ist dies der Fall, kann der Vermieter ausnahmsweise ohne einen Grund kündigen. Dies ist eine Ausnahme zu dem Grundsatz des Mietrechts, nach dem der Vermieter gerade einen wichtigen Grund benötigt, um eine Kündigung auszusprechen, wie etwa Eigenbedarf oder ein Verhalten des Mieters, das nicht mehr zumutbar ist.
Im Falle der Sonderkündigung verlängert sich die Kündigungsfrist um drei Monate.
Wie sieht die Sonderkündigung aus?
Die Sonderkündigung muss in Schriftform und fristgerecht erfolgen. Sie muss im Original von dem Vermieter unterschrieben worden sein, bei mehreren Vermietern müssen alle unterschreiben. Weiterhin ist der Mieter auf die Möglichkeit hinzuweisen, dass er gegen die Kündigung den Widerspruch einlegen kann. Schließlich muss der Vermieter nach § 573a IV BGB angeben, dass er seine Kündigung gerade auf die beschriebene Wohnsituation stützt.
Bei Fehlern der Sonderkündigung ist diese im Zweifel unwirksam. Wer auf Nummer sicher gehen möchte, sollte Rechtsrat beim Mieterschutzbund oder bei einem Anwalt ersuchen.
Der Widerspruch gegen die Sonderkündigung
Gegen die Sonderkündigung durch den Vermieter kann der Mieter einen Widerspruch einlegen. Hierfür muss er begründen, dass und warum die Sonderkündigung für ihn eine unzumutbare Härte darstellt. Wann dies der Fall ist, ist letztlich einzelfallabhängig. Anzunehmen ist ein erfolgversprechender Widerspruch etwa dann, wenn der Mieter eine schwere Krankheit hat, die ihn am Ausziehen hindert oder schwanger im fortgeschrittenen Stadium ist. Eine Unzumutbarkeit kann aber auch dann vorliegen, wenn der Mieter trotz seiner Anstrengungen keine andere Wohnung findet. Hier muss der Mieter allerdings nachweisen, dass er sich angemessen bemüht hat. Dafür lohnt es sich, gegebenenfalls die Wohnungssuche und Ablehnungen zu dokumentieren und aufzubewahren.
Der Widerspruch erfolgt ebenfalls in Schriftform und muss spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses vorliegen. Eine Begründung ist an dieser Stelle noch nicht erforderlich. Diese ist aber nachzureichen auf Anfrage der Vermieters. Spätestens wenn es zu einer Verhandlung kommt, hat der Widerspruch nur dann Erfolg, wenn der Mieter substantiiert darlegen kann, warum ihm ein Auszug nicht zugemutet werden kann.
