Zustimmung zur Mieterhöhung
Mieterhöhungen wegen Anpassungen an die ortsübliche Vergleichsmiete sind für Mieter in der Regel eine unerfreuliche Angelegenheit. In der Regel ist zur Wirksamkeit der Mieterhöhung die Zustimmung des Mieters notwendig. Doch wie genau muss die Zustimmung zur Mieterhöhung aussehen und was müssen Vermieter beachten, wenn sie diese Zustimmung einholen?
Was ist die Zustimmung zur Mieterhöhung und wann wird sie relevant?
Mieter müssen durch den Vermieter in einem Erhöhungsschreiben über die geplante Mieterhöhung informiert werden. Durch dieses Schreiben werden die Mieter ebenfalls dazu aufgefordert, ihre Zustimmung zur Erhöhung der Miete abzugeben. Dem Mieter steht dazu in der Regel eine Bedenkzeit von drei Monaten zu. Diese Frist bezieht sich auf den Rest des Monats, in welchem der Mieter das Erhöhungsschreiben erhalten hat und die beiden darauffolgenden Monate. Rechtliche Grundlage dieser Überlegungsfrist ist § 558b Abs. 2 Satz 1 BGB.
Mieter können die Zustimmung zur Mietererhöhung dann verweigern, wenn diese nicht rechtmäßig ist. Das kann beispielsweise dann der Fall sein, wenn die einschlägigen Kappungsgrenzen nicht beachtet wurden oder wenn der Vermieter die Mieterhöhung mit einer Modernisierung begründet, die in dieser Form gar nicht stattgefunden hat.
Stimmt der Mieter einer rechtmäßigen Mieterhöhung nicht zu, muss der Vermieter fristgerecht (innerhalb von drei Monaten) auf Zustimmung klagen, um die höhere Miete verlangen zu können.
Worauf müssen Vermieter bei einer Mieterhöhung achten?
Das Erhöhungsschreiben, welches dem Mieter zugehen muss, sollte bestimmten Formerfordernissen genügen. Die Erhöhung muss in Textform angekündigt werden und aus dem Text muss klar hervorgehen, dass der Vermieter vom Mieter die Zustimmung zu dieser Mieterhöhung einfordert. Zudem muss das Mieterhöhungsverlangen ordnungsgemäß begründet sein und sich an den richtigen Adressaten richten. Die Frist, innerhalb derer der Mieter seine Zustimmung erbringen oder verweigern kann, sollte ebenfalls benannt werden.
Um in einem etwaigen späteren Gerichtsverfahren den Zugang des Erhöhungsschreibens beweisen zu können, sollten Vermieter auf Einschreiben mit Rückantwort oder die Zustellung per Bote setzen.
Muss ein Mieter seine Zustimmung zur Mieterhöhung geben?
Mieter haben das Recht die Mieterhöhung dann zu verweigern, wenn diese unrechtmäßig ist. Mieter müssen ihre Weigerung, der Mieterhöhung zuzustimmen, begründen. Liegt keine Zustimmung vonseiten des Mieters vor, obwohl die Mieterhöhung rechtmäßig ist, kann der Vermieter die Miete nicht einfach einseitig erhöhen, sondern muss innerhalb von drei Monaten Klage vor dem Amtsgericht auf Zustimmung erheben, um die Mieterhöhung durchzusetzen.
Wann ist eine explizite Zustimmung zur Mieterhöhung überflüssig?
Da Vermieter keinen Anspruch auf eine schriftliche Zustimmung zur Erhöhung der Miete durch den Mieter hat, kann dessen Zustimmung auch durch konkludentes Verhalten erfolgen. Solch ein konkludentes Verhalten ist nach Ansicht des BGH durch eine dreimalige Zahlung der erhöhten Miete zu sehen. Eine zusätzliche ausdrückliche Zustimmung des Mieters ist in solch einem Fall nicht notwendig.
